Xây nhà không chỉ là chuyện "đào móng" hay "đổ bê tông", mà hành trình trước đó đã là một cuộc phiêu lưu. Để công trình suôn sẻ từ bước đầu tiên, bạn sẽ cần chuẩn bị kỹ càng từ giấy tờ pháp lý, xử lý hàng xóm, cho đến việc hiện trường. Hãy cùng xem hành trình chuẩn bị khởi công xây dựng này thú vị thế nào nhé!
Làm bạn với hành chính công để hoàn thiện giấy tờ pháp lý
Đầu tiên, muốn xây nhà thì "sổ sách giấy tờ phải chuẩn chỉnh". Không ai muốn vừa khởi công xong đã thấy các anh "áo xanh" xuất hiện cùng ánh mắt nghiêm khắc đâu!
Bạn phải thực hiện xin giấy phép xây dựng (trừ những trường hợp không cần giấy phép). Thành phần bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà phố quy mô nhỏ dưới 6 tầng bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: theo mẫu xin tại UBND Quận/Huyện.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng thể hiện được: số tầng; chiều cao các tầng; khoảng lùi và các phần nhô ra so với chỉ giới đất ở các tầng; hình thức ban công... bản vẽ dạng kết cấu móng; kết cấu khung thân; hướng thoát nước
- Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (*).
Cơ quan cấp phép cơ bản không quan tâm tới bố trí công năng và giao thông trong nhà. Nhưng những phần đã đề cập thì phải hết sức chính xác, không thể vẽ một đằng làm một nẻo được. Trật tự xây dựng Phường sở tại sẽ kiểm tra đo đạc thường xuyên trong suốt quá trình thi công
Bộ hồ sơ GPXD do UBND cấp Quận/ Huyện cấp gồm: Giấy phép xây dựng . Trong đó ghi rõ chiều cao, số tầng, tổng diện tích sàn... và phần diện tích xây dựng có thời hạn nếu có (nếu là phần xây dựng có nằm trên đất quy hoạch); Bản vẽ cấp phép xây dựng có dấu của công ty thiết kế và của Phòng quản lý đô thị Quận thẩm định và xác nhận, có thể bao gồm:
- Mặt bằng- mặt cắt nhà cũ nếu có.
- Mặt bằng tổng thể, định vị nhà mới.
- Mặt bằng- mặt cắt- mặt đứng nhà xây mới.
- Kết cấu móng (mặt bằng, chi tiết đài móng).
- Mặt bằng cấp điện.
- Mặt bằng cấp thoát nước.
- Biện pháp che chắn thi công.
(Nhưng thông thường Phòng QLĐT chỉ xác nhận vào các trang bản vẽ mặt bằng mặt cắt nhà mới).
Bộ hồ sơ GPXD được chuyển cho bạn (chủ đầu tư- để thực hiện), UBND Phường nơi xây nhà và Đội QLTTXD ĐT Quận (để kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm).
Và để đủ điều kiện khởi công, bạn tham khảo danh mục hồ sơ cần chuẩn bị theo thống kê sau:
Một số trường hợp không cần Giấy phép:
Căn cứ Điều 89 Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ xung 2020, từ năm 2021 các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần giấy phép gồm có:
- Nhà dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Tuy nhiên vẫn có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý NN về xây dựng tại địa phương để quản lý.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại nông thôn và thuộc khu vực không có quy hoạch (đô thị/ khu chức năng/ chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn) đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử- văn hóa.
- Nhà ở miền núi, hải đảo với các điều kiện như trên.
Hàng xóm láng giềng: Chưa xây nhà, đã phải xây quan hệ
Nhà là để ở, nhưng hàng xóm chính là người “định cư” cùng bạn cả đời. Vậy nên, trước khi khởi công xây dựng, hãy dành chút thời gian "làm thân" với những người sống bên cạnh.
Khảo sát và ghi nhận hiện trạng: Chụp ảnh/ quay video hiện trạng các nhà liền kề, với sự có mặt của cả hai bên. Điều này giúp bạn tránh những tranh chấp không đáng có sau này. Ví dụ, nếu nhà họ nứt từ thời... Tống, thì ít ra cũng có bằng chứng bạn không phải thủ phạm! Trong video nêu rõ ngày giờ, các khu vực đã bị sự cố. Lưu ý các nội dung bạn có thể quên:
-
- Hiện trạng gạch lát nền, tam cấp tại tầng 1.
- Các vết nứt tường ngoài.
- Hiện tường nứt tách tường ngoài với tường ngoài nhà bên cạnh.
Tạo quan hệ láng giềng: Một buổi trà chiều thân thiện với câu mở đầu: "Chào bác, nhà cháu sắp xây..." có thể làm nên phép màu. Đôi khi một lời giải thích chân thành, kèm lời hứa hạn chế tối đa phiền phức, sẽ giúp hàng xóm trở thành đồng minh thay vì... "đối thủ".
Lưu ý về quyền lợi của các nhà liền kề:
1- Được quyền yêu cầu che chắn công trình đang thi công:
Theo Luật xây dựng 2014, trong quá trình thi công, Nhà thầu xây dựng phải có trách nhiệm thực hiện các biện pháp đảm bảo môi trường. Tại Nghị định Số 16/2022/NĐ-CP QUY ĐỊNH XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VỀ XÂY DỰNG có quy định mức xử phạt trường hợp này.
2- Quyền đề nghị dừng thi công nếu ảnh hưởng tới công trình lân cận:
Căn cứ Điều 9 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định: Việc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh.
Theo NĐ 139/2017- Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng... các hành vi gây mất an toàn cho công trình lân cận có thể kể tới như: Gây nứt, lún hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận... có thể bị phạt rất nặng:
3- Yêu cầu bồi thường nếu hàng xóm gây thiệt hại đến ngôi nhà:
Căn cứ điều 174 bộ luật dân sự, tại điều 174 và điều 605, người gây thiệt hại phải tiến hành bồi thường cho bạn.
Tuy nhiên, về nguyên tắc bồi thường, theo điều 585 Bộ luật dân sự, quy định thiệt hại phải là thiệt hại thực tế, không phải thiệt hại ước tính hay thiệt hại trong tương lai.
Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức và phương thức bồi thường (1 lần hoặc nhiều lần) trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Người phải bồi thường có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
Nếu hai bên không thỏa thuận được mức bồi thường bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường. Lưu ý nghĩa vụ chứng minh thiệt hại thuộc về bên yêu cầu bồi thường, bạn phải có tài liệu chứng cứ để chứng minh cho thiệt hại của mình.
Nếu nhà không có GPXD, đất chưa có sổ... thì sẽ không được bồi thường.
Ra mắt địa phương
Bạn chắc chẵn sẽ có các vi phạm trong quá trình thi công xây dựng như:
- Loại cố ý như: xây thêm tum; đua ban công; mở cửa sổ sang phía nhà khác...
- Loại bất khả kháng như: sử dụng lòng lề đường tập kết nguyên vật liệu; làm việc đêm hôm xóm giềng phản ánh; an ninh trật tự tạm vắng tạm trú; xe bê tông đỗ dưới lòng lề đường...
Để quản lý giám sát bạn có các lực lượng chức năng:
- Thanh tra XD Phường- 15;
- Công an Phường- 15;
- Thanh tra XD Quận- 15;
- Công an Quận- 10;
- Giao thông công chính- 5;
- Công an giao thông- 5;
Bạn nên xin ý kiến làm rõ ngay từ đầu, cái gì được cái gì không được trước khi khởi công. Rất không nên để xảy ra vi phạm họ mới biết sẽ ảnh hưởng nhiều đến tiến độ và chi phí công trình.
Về hình thức thực hiện:
- Để nhà thầu đứng ra làm việc. Họ sẽ trực tiếp nhận thông tin để khắc phục kịp thời và hiệu quả hơn.
- Nhờ một người có uy tín tại địa phương đứng ra nhận và "bảo trợ".
Chuẩn bị các hợp đồng thi công chặt chẽ.
Nếu bạn càng chẻ nhỏ các công việc giao cho nhiều chủ thể thì sẽ càng lắm hợp đồng được xác lập.
Mỗi loại hợp đồng đều có các đặc thù riêng. Nếu bạn để tồn tại các góc khuất không lường trước được, khi thực hiện sẽ phát sinh các rắc rối. Vấn đề này nếu bạn chưa va chạm nhiều phải được tư vấn bởi các chuyên gia hoặc người có kinh nghiệm.
Để lập các hợp đồng thi công chất lượng an toàn, bạn xem thêm tại đây.
Công tác hiện trường: Biến bãi đất thành "trụ sở chính"
Trước khi công trình bắt đầu, bạn cần chuẩn bị để bãi đất trống trở thành một nơi đủ "tươm tất" cho đội ngũ thi công.
- Điện và nước: Hai yếu tố sống còn cho mọi công trình! Hãy liên hệ với điện lực và công ty cấp nước để lắp đặt tạm thời. Một công trường không có nước là một công trường "khát khao", và không có điện thì máy móc cũng chỉ để... ngắm.
- Rào chắn và biển báo: Lắp đặt rào chắn vững chắc không chỉ bảo vệ công trình khỏi người tò mò, mà còn giữ an toàn cho người đi đường. Đừng quên treo biển báo “Công trình đang thi công, cẩn thận đá rơi” – vừa đảm bảo trách nhiệm, vừa trông rất chuyên nghiệp!
- Công tác hậu cần: Thu xếp/ thuê mượn chỗ tập kết nguyên vật liệu, chỗ ăn ở vệ sinh cho thầu thợ.
Nhata.net hy vọng các thông tin trong bài viết Chuẩn bị khởi công xây dựng Nhà phố có ích cho bạn!
