Nghề kinh doanh bất động sản (BĐS): Chơi lớn hay chơi vui?

Học hành bài bản: Đầu tư không chỉ là chơi bốc thăm

Học từ những người có tầm nhìn xa là học cho tương lai, không phải học cho "ngày mai đáo hạn". Nhưng nghịch lý là, chúng ta thường học những gì mình nghĩ đang thiếu, trong khi thực ra không biết mình thiếu gì.

Đừng làm chuyên gia đoán mò! Hãy học từ cơ bản đến chuyên sâu, từng bước xây dựng nền tảng, như xây nhà: móng vững thì mái mới không bay.i.

Mục đích và chiến lược: Đừng để BĐS dắt mũi bạn

Câu chuyện "mặt tiền đẹp, giá rẻ" nghe rất hấp dẫn, nhưng chỉ là bánh vẽ nếu bạn không hiểu vĩ mô. Vĩ mô trước, vi mô sau; chiến lược trước, chiến thuật sau. Nắm rõ các quy luật, nguyên lý thị trường để đầu tư như một người biết mình đang làm gì – không phải người "trần mắt thịt" chỉ nhìn đất bằng cảm tính.

Đối tượng khách hàng của bạn là ai?

• Người mua để ở?
• Người thuê?
• Cò đất? (À không, tránh cò thì tốt hơn!)

4 bước cần nhớ sau khi quyết định mua BĐS

1. Đặt cọc: 5-10%, càng ít càng tốt, lập tại văn phòng công chứng để kiểm tra sổ đỏ thật giả. Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai phải cùng ký. Không đặt cọc khi không được xem giấy tờ gốc bản chính.
2. Công chứng: Tại các phòng công chứng nhà nước hoặc tư nhân, tùy mức độ uy tín của công chứng viên.
3. Đóng thuế: Đóng phần của bạn và giữ lại một khoản nhỏ để đảm bảo giao dịch suôn sẻ.
4. Đăng bộ: Chuyển tên sổ đỏ, xong bước này mới thanh toán hết.

Nguồn hàng: Ở đâu có cơ hội?

• Từ môi giới: Chọn người có tâm, biết đặt lợi ích khách hàng lên trên hoa hồng. Đừng tiếc tăng hoa hồng cho họ để họ đặt bạn vào danh sách ưu tiên. Ví dụ: thay vì 1,0- 1,5% lên 1,6-1,7%, nhưng đồng thời cho họ giới hạn thời gian (VD 10 ngày, nếu không được sẽ đưa cho người khác). Cho thêm họ (dù họ đã có thù lao từ chủ nhà)... Đừng bao giờ qua mặt họ vì họ quan hệ rộng trong giới sẽ đưa bạn vào Blacklist bảo nhau bạn đã lò cò qua họ (bỏ qua họ làm việc thẳng với chủ nhà), họ không chơi với bạn nữa. Tuy nhiên, vẫn phải kiểm tra khảo sát thông tin độc lập ai là chủ nhà thực sự, có vướng quy hoạch không... không thể tin hoàn toàn vào họ.
• Từ người dân: Gom đất quanh các dự án lớn thay vì mua trực tiếp từ các chủ đầu tư. Khi dự án hoàn thiện, giá sẽ tăng gấp 2-3 lần.
• Theo các "cá mập": Đi theo những tay chơi lớn, học cách họ săn đất và đầu tư.

Mảnh đất tiềm năng

Đất tách được thửa:

• Đất NN tối thiểu 500 m2. Nếu không đạt chuẩn, bạn sẽ phải "tích lũy thêm" hoặc gom đất để hợp thửa trước khi tính chuyện tách.
• Đất thổ cư, đất ở nông thôn, đất ở đô thị:  Phải phù hợp với diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. Có thể tìm bằng cách tra google theo các từ khóa "diện tích tối thiểu tách thửa quận... thành phố..." rồi vào trang chính thống là cồng thông tin của UBND tỉnh thành phố liên quan.
• Phải nằm tiếp giáp với đường và có bề ngang mặt đường phù hợp.

Chốt lại: Đừng mua khi...

• Thị trường đã "sốt" đến mức ai cũng nói về nó.
• Giá đã "ngáo" vì toàn nghe đồn sẽ tăng gấp đôi, gấp ba.

Hãy mua khi thị trường còn yên tĩnh, đừng chờ đến khi sôi động – lúc đó bạn đã ở cuối con sóng.

Nguyên tắc "nước lên, thuyền lên"

1. Đầu tư vào các khu vực có quy hoạch lớn, theo chân các dự án trọng điểm.
2. Gom đất của người dân quanh khu vực đó, chờ dự án hoàn thiện rồi bán.

Chú trọng đầu tư vào các kênh thông tin, quan hệ. Theo chân các Quy hoạch lớn của địa phương, của TW. Theo chân các ông lớn (chỉ các ông lớn, không phải ông nhỏ nhé), khi còn là bãi đất hoang.

Đừng mua của mấy ông lớn, sẽ bị ngáo giá.

Gia tăng giá trị: Nghệ thuật trong BĐS

Là đặc thù riêng của ngành BDS ( các kênh đầu tư khác như CK... không có được).

• Gom 2 căn kề nhau, tách thành 3-4 sổ đẹp hơn.
• Lắp thang máy, chỉnh sửa nhỏ để tăng giá trị.
• Biến đất hoang thành khu sầm uất, nhà trọ giá rẻ thu hút người dân về ở.

Nguyên lý Dòng tiền chảy:

Ví dụ 1 khu vực có 5 điểm, từ 1 đến 5 điểm nào cao sẽ chảy về điểm thấp.

Khi đó bạn sẽ mua đón trước khu vực giá còn thấp để đón dòng tiền sẽ chảy về đó.

Bán một BĐS:

Bán lúa non: Bạn mua 5, lên 6-7 bạn quá sợ nên bán... trong khi người mua kế mua từ bạn 1-2 tháng sau bán được 10.

Hoặc bạn đã thỏa mãn với một mức giá nếu đẩy đi được mà không muốn đầu tư thêm... khi đó bạn sẽ phân tích cho người mua mới/ môi giới các thế mạnh có thể tăng giá trị.

Với người mua/môi giới bán BDS: Hãy luôn bán giá tốt hơn so với thị trường... 10đ chỉ bán với giá 9đ. Phân tích cho họ cách gia tăng giá trị thông qua qua XDCB, và sẵn sàng giúp họ thực hiện. Đặt thời hạn cho họ.

Điều kiện Pháp lý:

Điều tra lý do bán BĐS, nhân thân chủ nhà.

Yêu cầu bên bán cung cấp ngay trước khu đặt cọc:

• Sổ đỏ photo sau khi đã đối chiếu sổ gốc.
• Tình trạng sổ do chủ nhà nói.
• Chứng minh thư, hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/ xác nhận của tòa án, kèm giấy xác nhận phân chia tài sản và chuyển đổi tên BĐS sang chủ nhà.
• BĐS được cho tặng phải không có điều khoản không được bán.

Học hỏi kỹ năng điều tra:

Bị dính tranh chấp không:

• Từ người ở nhờ nhưng không có hợp đồng thuê giá 1 đồng, được công chứng... hóa đơn điện nước đều đứng tên họ...
• Sổ đỏ có hay không, đứng tên ai, đặt cọc cho người đó- tuyệt đối không đặt cọc cho một người trung gian.
• Tài sản có sau hôn nhận mà khi bán vợ/ chồng một người không ký sau này nếu họ kiện sẽ thành tài sản tranh chấp.
• Các trường hợp tài sản có sau hôn nhân được phép một người đứng ra bán:
• Ra công chứng để yêu cầu họ kiểm tra sổ đỏ này còn không hay đã bán.
• Sổ giá chủ giả: Phải khảo sát thật nhiều để xác định chính xác xem ai là chủ nhà, tránh sổ giả ... bước 100-10-3-1: Gặp người đang thuê, bà bán nước, hàng xóm, tổ dân phố...

Miếng đất không có đường đi trước nay phải đi nhờ hiện đã được Pháp lý bảo vệ có được lối đi chung.

• Khái niệm vợ hoặc chồng ký giấy Khước từ tài sản lúc mua (chính quyền họ khuyến khích xác lập chủ quyền BDS là ai luôn khi mua để sau này đỡ rắc rối), thì khi bán chỉ cẩn người còn lại ký là đủ điều kiện, không phải người kia và quyền thừa kế rất lằng nhằng phức tạp.
• Tài sản riêng.
• Được cho tặng, đứng tên riêng.

Điều kiện tách thửa phải có bề rộng và diện tích tối thiểu theo quy định 23.

Đất dự án phải có QH 1/500 được duyệt, GPXD, giấy nộp thuế.

Nghi ngờ bất kể điều gì về sổ đỏ, về quy hoạch hãy đến phòng TNMT Quận Huyện- văn phòng ĐKDĐ trực thuộc để xin bảng trích lục QH, hỏi tình trạng sổ (nơi quản lý mọi giao dịch, cầm cố thế chấp ngân hàng) đất đai trên địa bàn.

Nếu mới làm hãy có Luật sư am hiểu tư vấn.

Nguyên tắc "Rẻ quạt": Không bỏ trứng vào một giỏ

Chia nhỏ vốn đầu tư, tránh dồn hết vào 1-2 món lớn, rủi ro là mất hết. Còn tiền là còn cơ hội.

VD có 3 tỷ, nên đầu tư cho 10 BDS 300 tr... thế chấp vay mua thêm 5 lô nữa.

Nên kiếm thêm nguồn thu nhập khác.

Đừng tin vào những Cam kết rồi sẽ tăng giá gấp 2 gấp 3... rất dễ chết... BDS lúc nào cũng đầy rủi ro như khủng hoảng tới, không làm được giấy tờ.

Cũng đúng với đi thuê nhà, nói chung không nên thuê của người chủ chỉ có duy nhất 1 BDS cho thuê... họ sẽ chăm chút- ý kiến rất khó cho bạn kinh doanh (hãy khéo léo khai thác).

Cùng Phân khúc, đúng đối tượng tiềm năng:

Phân tích đối tượng khách hàng nhắm tới, không phải cứ thấy rẻ là ham (có thể có nhiều cao thủ cũng thấy rẻ nhưng đã bỏ qua).

Bạn định làm nhà cho thuê thì hãy chọn 1 phân khúc thôi (bình dân/ cao cấp/ văn phòng...), nếu làm nhiều bạn sẽ rối và không biết tệp khách hàng ở đâu là ai để phục vụ, đặc biệt trong nhà ở lại chọn căn đẹp ra làm văn phòng thì càng rối.

Phân khúc phải phù hợp với vị trí BDS: Văn phòng thì không thể trong khu lao động, căn hộ dịch vụ 5-6tr thì không thể trong khu ổ chuột được.

Chế độ hậu mãi, CSKH:

Sau khi bán, hành động tổ chức sự kiện tri ân, gửi thiệp, mua quà tặng khách hàng- các membet của bạn.

Đó không phải là chi phí, mất tiền... mà chính là đầu tư, bỏ con tép bắt con tôm.

Họ thấy được sự quan tâm, nhiệt tình, tôn trọng của bạn... họ cảm kích, sẽ chọn, giới thiệu bạn bè mua thêm các sản phẩm của bạn trong tương lai.

Đăng quảng cáo chuẩn "Chân dung khách hàng": Nói đúng để họ thấy mình

Nhiều người chỉ QC phòng đẹp, cao cấp chung chung ... thay vì:

• "Phòng trọ giá rẻ cho công nhân, gần khu công nghiệp ABC, tiện đi lại."
• "Phòng cho thuê, nội thất hiện đại, tại quận ABC – phù hợp cho khách Tây."
• "Căn hộ mini 2 phòng ngủ, tiện nghi cho gia đình nhỏ hoặc sinh viên ở ghép."

Nêu rõ đặc điểm khách hàng bạn nhắm tới (đối tượng, nhu cầu). Đặt mình vào vị trí khách hàng để điều chỉnh thông điệp cho hấp dẫn hơn. Khi nói đúng, khách hàng sẽ tự tìm đến bạn. Đừng để quảng cáo của mình lạc lõng giữa đám đông!

Làm mẫu, lấp đầy: Đánh thức tiềm năng ngay từ đầu

Với căn hộ cho thuê, đừng chờ hoàn thiện toàn bộ rồi mới tìm khách. Hãy tạo một phòng mẫu hoàn chỉnh để khách hàng dễ hình dung không gian sống.

Mời khách đến xem phòng mẫu, thỏa thuận tiến độ bàn giao. Tạo cảm giác khan hiếm để khách đặt cọc sớm.

Nhớ nhé: Một phòng mẫu có thể là chìa khóa giúp cả dự án “cháy hàng” trước khi bạn kịp treo biển cho thuê!

 Huy động vốn:

100tr mua được nhà 1,4 tỷ:

• Đặt cọc luôn 100 tr và vài ba ý tưởng
• Lập danh sách hơn chục người và gọi, người t7 đồng ý 1/2... người thứ 13 đồng ý và đủ tiền mua
• Sửa- bán và lãi được 380 tr.

Ở đây không nhắc đến làm BĐS trước hết phải có nhiều tiền, bởi:

• Sân chơi BĐS thành công là của người có tiền và có kiến thức
• Nhưng nếu bạn là người mới, đương nhiên 2 cái đó không có được đồng thời. Khi đó bạn chọn phải trả giá bằng tiền (rất nhiều tiền) mới có được kiến thức, hay học hỏi kiến thức rồi sẽ có tiền?

Nếu bạn chỉ có tiền thì hết sức rủi ro. Thậm chí càng nhiều tiền rủi ro càng cao hơn, vì bạn sẽ quyết bừa hơn, và như say sóng- vài lần thắng nhỏ một lần thua lớn, bạn trắng tay lúc nào không hay.

Trong hành trang của người làm bất động sản bền vững, các của ải sau đây xếp hạng quan trọng từ trên xuống dưới, trong đó lưu ý tiền đứng sau cùng bạn nhé:

1. Kiến thức, kinh nghiệm ngành:

• Luôn học hỏi bổ xung kiến thức, kinh nghiệm. Và chính vì có kiến thức có kinh nghiệm bạn càng làm chủ được lòng tham (Khi lòng tham lớn sẽ rất dễ bị cuốn vào kênh đầu tư, sản phẩm rủi ro cao dẫn đến khả năng thua cao thậm chí mất trắng)- và nỗi sợ hãi (Lúc nào cũng sợ cái này cái kia sợ nó tụt giá> sẽ đánh mất đi một số cơ hội tạo ra được các đột biến)

2. Là người bán hàng giỏi, uy tín:

Xem tại đây.

3. Xây dựng được các mối quan hệ, đội nhóm, nguồn thông tin:

BĐS là sân chơi của những người mafia. Không có quan hệ thì chỉ đi nhặt tiền lẻ thôi.

• Địa chính: Để check quy hoạch, phân lô tách thửa, lên thổ cư...
• Ngân hàng: Giúp tiền, là một kênh giúp định giá
• Công chứng: Check giúp bạn xem BDS có bị thế chấp cầm cố... giúp xử lý hồ sơ nhanh và linh hoạt hơn
• Dịch vụ: Giúp các thủ tục được nhanh hơn
• Môi giới: Giúp bạn bán BDS nhanh hơn, mua được tài sản tốt

Đến ngay cả các chuyên gia còn phải làm việc theo đội nhóm, vậy nếu là bạn là người mới cớ sao bạn làm được một mình.

4. Tài chính:

Nếu bạn đã có đầy đủ từ 1-3, bạn có thể có:

• Nhiều người tin bạn cho bạn vay kinh doanh với lãi suất kỳ vọng
• Nhiều người tin bạn muốn hùn hạp với bạn
• Bạn sử dụng từng đồng tiền có được quay vòng nhanh và hiệu quả, vốn lãi tăng nhanh, từ vài chục lên vài trăm vài tỷ trong thời gian ngắn

Muốn được như vậy thì đây là 5 đoạn trường mà bạn nên trải qua:

1. Đi làm môi giới
2. Tiến tới thành nhà môi giới chuyên nghiệp, nhiều lĩnh vực: Đất nền, đất thổ cư, nhà phố, những dự án lớn> có vốn+ kiến thức+ kỹ năng+ Xây dựng giá trị bản thân
3. Đầu tư nhỏ lẻ, dành cho người mới người nghèo 300tr- 5 tỷ: BĐS đang là thị xã nhưng có triển vọng lên thành phố; Chỉ mua đất của dân bán (bạn mới có cơ hội đàm phán và mua được giá rẻ)'; Chọn đất có diện tích lớn trên 200m2- đất trồng cây lâu năm có khả năng chuyển đổi sang đất ở; Mức giá chỉ dưới 1tr/m2; Bắt buộc phải có sổ đỏ, không có nhất định không mua.
4. Đầu tư lớn 5 tỷ- 50 tỷ
5. Nhà đầu tư DA,  là người phân phối cho mọi người chơi

Ở chiều Pháp lý, tăng dần tính mạo hiểm kết hợp với nâng tầm bản thân mới có kết quả cao. VinGroup, FLC... đâu có mua đất thổ cư mà từ đất ruộng chuyển đổi thành thổ cư để thu lợi lớn. Con lạc đà muốn chui qua lỗ kin thì không thể đi qua lối chính mà phải là lối sau. Muốn biến không thành có. bạn phải nâng tầm quan hệ, xây dựng ekip 1 tài sản mà giấy tờ pháp lý đã rõ ràng, thì trong BĐS bạn đã thuộc phân khúc F4- tầng 4 rồi.

Nghề này đòi hỏi biết nhiều, biết sâu, để còn biết luật chơi Hãy xây từ móng, đối mặt với thử thách để có được thành công bền vững!

9 nguồn thu của người môi giới BĐS:

Đón chu kỳ, đón thời điểm mua BĐS:

Tăng tệp khách hàng:

Một số phương án gia tăng giá trị BĐS: