Các rủi ro khi mua một bất động sản

Các loại sổ hiện hành:

Sổ hồng hiện tại chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu  tài sản hợp pháp của người dân.

Hiện tồn tại 3 loại sổ: Sổ đỏ là tên viết tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (TNMT) ban hành, áp dụng cho đất nông – lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, làm muối và đất nhà ở nông thôn. Quy định tại Nghị Định 60-CP và Thông Tư số 346/1998/TT-TCĐC vào ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Địa Chính

Sổ hồng là tên viết tắt của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do Bộ Xây Dựng ban hành, áp dụng cho tài sản nhà đất ở nội thành, thị xã, thị trấn. Được quy định tại Nghị Định 60-CP vào ngày 5/7/1994.

Từ ngày 12/10/2009, chỉ có một loại Giấy chứng nhận  theo mẫu chung (có bìa màu hồng cánh sen). Nhưng hai loại giấy chứng nhận được cấp trước đó vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang mẫu mới.

Để phân biệt sổ thật giả, ngoài các phương pháp như nhờ Phòng công chứng tra giúp thật giả, có bị tranh chấp kê biên thi hành án hay không/ dùng để thử vay NH họ sẽ thẩm định tài sản cho bạn/ hỏi địa chính, văn phòng đăng ký đất đai, bộ phận 1 cửa nhờ họ kiểm tra…. thì bạn có thể tự kiểm tra trước như sau:

Đọc thông tin, phân biệt sổ thật giả:

Trước hết phải khẳng định là gần như không phân biệt được. Mức độ làm giả hiện nay nếu có là hết sức tinh vi, như làm tiền giả

Tuy nhiên sự kiểm tra cẩn thận tỷ mỷ có thể sẽ phát hiện được điều gì đó, vì làm giả dù kỹ lưỡng bao nhiêu cũng rất dễ có các sơ xuất ngoài mong muốn

Cẩn thận khi giao dịch với sổ ép nhựa dẻo, vì:

• Khó kiểm tra được thật giả
• Nếu là sổ thật thì có thể công chứng được, nhưng khi đăng bộ phải lột bỏ phôi sẽ hỏng, không ghi thông tin bổ xung lên được> phòng đăng ký sẽ trả về> phải đo vẽ cấp lại tốn rất nhiều thời gian công sức
• Chỉ nên bảo quản trong túi đựng tài liệu nhựa, túi zipper…

Sổ rất tốt nếu được kèm theo với Biên lai thuế (Giấy thông báo thuế và GCN nộp tiền vào ngân sách NN)

Tại trang 1:

Số seri hay số phát hành của sổ giống như số CMND của người, là không bao giờ trùng lặp. Rờ vào có độ hơi nhám.

Dùng đèn pin điện thoại soi nghiêng 45 độ vào số seri, có thể kết hợp dùng kính lúp kết hợp với đèn pin hoặc plast máy điện thoại (dùng mắt bình thường rất khó nhận biết). Sổ thật sẽ nổi bật sắc nét dấu quốc huy nổi BỘ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG và số sổ. Sổ giả mờ nhạt thiếu chính xác khó nhìn, sờ không nổi.

Thông tin người sử dụng đất (đầu tiên, hoặc hết sổ đổi sổ mới cho người mua sau cùng) phải khớp với số CMND và sổ hộ khẩu (họ bắt buộc phải làm giả cả các giấy tờ này, thậm chí giả cả giấy khai sinh trong trường hợp thừa kế)

Nếu thông tin người sử dụng đất ghi “hộ ông/bà” thì quyền thừa kế chia theo sổ hộ khẩu; Nếu chỉ có “ông/bà” thì không liên quan đến sổ hộ khẩu, mà chia theo quyền thừa kế nhóm 1-2-3

Phòng ĐKĐĐ (thuộc sở TNMT) hoặc Địa chính phường- xã (thuộc UBND xã- phường) kiểm tra các thông tin này để phát hiện:

• Check số seri, ngày cấp, ngày vào sổ để biết chính xác người được cấp sổ (có trùng với người bán hay không)
• Thông tin người mua sau cùng trên sổ (người bán hiện tại) chưa được cập nhật tại phòng ĐKĐĐ
• Thông tin trên sổ thật giả: Thông tin trùng khớp tại tất cả các trang; Sớ tờ số thửa phù hợp với thông tin quy hoạch (tại một số địa phương đã được công bố công khai)
• Chữ ký, con dấu thật giả 

Tại trang 2: 

Tờ bản đồ số… thửa đất số… là cơ sở để bạn áp trên thông tin quy hoạch 1/2000 của cấp quận- huyện hoặc 1/500 nếu là đất dự án, để biết được chính xác vị trí lô đất (cách khác đế áp là căn cứ tổ hợp trục X-Y trên sơ đồ thửa đất ở trang 3).

Diện tích: Được NN công nhận.

Hình thức sử dụng đất: Liên quan đến quyết định giao dịch:

• Ghi Ông YYY : Là loại sổ Riêng, cá nhân một mình có quyền quyết định nếu có một số điều kiện kèm theo. VD tại dòng Ghi chú trên sổ ghi rõ thêm: ” Quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng của ông YYY”
• Ghi Hộ ông YYY : Tất cả những người có trong hộ khẩu của ông YYY trên 15 tuổi (có giấy CMND) đều có quyền quyết định. Lưu ý nếu sổ hộ khẩu có sau sổ hồng, thì có thể có một số thành viên có quyền quyết định đã tách sổ, nếu muốn đảm bảo phải đến CA phường xã check lại hộ khẩu thời điểm trước khi có sổ hồng và yêu cầu họ về ký mới đủ điều kiện sang tên.
• Sử dụng chung (cho tài sản từ 2 người quyết định trở lên); VD 2 người góp tiền mua chung một tài sản thì ghi là sử dụng chung. Tại trang 3 có ghi tên cả 2 người. Luôn phải có đủ tối thiểu (*) 2 người quyết định.

(*) Nếu người mua chung có vợ/chồng thì hoặc phải cả hai đều ký, hoặc có giao ước từ chối quyền lợi ngay khi mua chung.

Mục đích sử dụng đất: Thời điểm cấp sổ (**): Kiểm tra kết hợp với trang 3 xem có đúng với tinh thần giao dịch không (nơi ghi thông tin xác nhận đã chuyển đổi mục đích sau khi cấp sổ nếu có).

(**) Đất thổ cư, đất ở đô thị, đất ở nông thôn không ghi thời hạn- có thời hạn sử dụng lâu dài. Đất NN, nuôi trồng thủy sản, trồng cây lâu năm, đất ao… đều có thời hạn sử dụng (50 năm), được quyền gia hạn với khoản phí rất nhỏ.

Thông tin tài sản gắn trên đất: VD nhà cấp 4.. cấp 3… mái tôn… ghi rất rõ.

Lưu ý: Lẽ ra phải ghi thông tin nếu liên quan quy hoạch (đất ở, công viên cây xanh, công trình công cộng…), nhưng nhiều nơi không ghi, phải tự tìm hiểu lấy.

Ngày cấp, ngày vào sổ, dấu mộc: Hơi nhám.

Trang 3:

Hình dạng, kích thước khu đất. Thông tin sơ đồ lối đi đường đi vào lô đất… nếu không có là không ổn, có thể là đất chờ giải tỏa phục vụ quy hoạch.

Cập nhật biến động: Chuyển mục đích, gia hạn, sang tên chuyển nhượng đều nằm từ đây lan sang trang 4.

Trang kẹp thêm:

Nếu giao dịch thế chấp với NH sẽ có 1 trang A4 kẹp thêm đóng dấu giáp lai với sổ, không được tách rời. Muốn giao dịch được thì thông tin sau cùng trên trang phải được xác nhận đã được xóa

Trang 4:

Tại trang này có MÃ VẠCH, dùng để quản lý và tra cứu thông tin, là một nguồn thông tin quan trọng để phân biệt sổ thật giả.

Kiểm tra tại mã vạch gồm 13 hoặc 15 chữ số được in tại cuối trang> có thể xác định chính xác : Nơi cấp sổ, năm cấp và số thứ tự lưu của sổ.

Bạn đối chiếu với các thông tin trang 2. Nếu các thông tin (tỉnh, phường xã, năm cấp ) không trùng khớp thì chắc chắn là sổ giả.

Kinh nghiệm liên quan khác với sổ đỏ:

Phôi do Bộ TNMT phát hành:

• Kiểm tra bằng kính lúp: Phôi thật in bằng phương pháp in offset nên màu sắc rất sắc nét, màu mực đồng màu trên cùng một chi tiết in, các họa tiết và hoa văn màu hồng được tạo ra bởi tổ hợp các chấm mực màu hồng. Còn phôi giả mạo do in màu kỹ thuật số nên chi tiết in không sắc nét, trên cùng một chi tiết in có nhiều hạt mực có màu đậm nhạt khác nhau.
• Phôi thật khá cứng cáp nhưng vẫn có độ đàn hồi
• Dấu sổ thật in nổi lên, rõ ràng sắc nét, mã số in chính giữa. Sổ giả in lõm, không rõ hình, mã số thường lệch do in màu kỹ thuật số khó căn chỉnh giữa tâm dấu. Dùng đèn pin chiếu xiên 10-20 độ thể hiện rất rõ

Các dòng thông tin:

• Người da nhạy cảm rờ tay trên các dòng chữ thông tin in kim thấy hơi nổi, cợn tay (không như in laset ép nhiệt phẳng mặt)
• Địa chỉ lô đất phải khớp với bản đồ (địa chính/ quy hoạch) và khớp với hiện trường (hình dáng, diện tích, vị trí, hướng)
• Chữ ký tươi của: Giám đốc sở TNMT/ Chủ tịch Huyện/ Chủ tịch UBND thành phố
• Số vào sổ thường mực tươi
• Trảnh sổ giả trên phôi thật: Đầy đủ và không có dấu hiệu bị tẩy xóa cơ học các thông tin như: Số sổ, số vào sổ quyết định, loại đất, thời hạn, hình thức sử dụng, diện tích (bằng số, bằng chữ).

Kinh nghiệm:

• Sổ càng xác nhận giao dịch nhiều lần, cũ dơ… càng an toàn; Sổ mới cứng bạn phải cẩn thận hơn
• Sổ được ép plastic thì khả năng giả khá cao, khó kiểm tra
• Mang sổ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Sở tài nguyên môi trường để được kiểm tra và xác minh chắc chắn tình hình của thửa đất cũng như thông tin về nhân thân của chủ đất.

Nếu phát hiện sổ giả, người phát hiện có thể tố giác với cơ quan công an. Người làm giả sổ có thể xem xét chịu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.

Với đất trong thời gian chờ ra sổ thì có thể để mua được nếu có trích lục hợp đồng do phòng  Tài nguyên Môi trường địa phương cấp.  Không dùng giấy có dấu của công ty đo đạc để giao dịch vì không đủ cơ sở pháp lý

Cách chụp sổ công bố thoải mái mà không lo bị làm giả:

Trang 1: Chụp nhưng che tên, địa chỉ và đặc biệt là số seri. Tốt nhất là không chụp vì với người mua nó không cần thiết.

Trang 2: Phải chụp tất cả phần phía trên liên quan các thông tin thửa đất- kể cả phần ghi chú có dính quy hoạch hay không, nhưng tuyệt đối không chụp phần phía dưới có ngày ký người ký chữ ký và số vào sổ cấp giấy chứng nhận.

Trang 3: Chụp đầy đủ phần sơ đồ, không cần chụp phần bổ xung chuyển nhượng lộ thông tin người khác

Trang 4: Chụp thông tin đã lên thổ… nếu có

Kỹ năng kiểm tra vị trí, quy hoạch:

Dính quy hoạch/ lộ giới/ kế hoạch sử dụng đất. Phải kiểm tra quy hoạch: nhiều kênh, nhiều cách

• Yêu cầu bên bán làm đơn lên Phòng TNMT xác nhận (có mẫu đơn). Xem thêm tại đây
• Tự bạn sao 1 bộ sổ đỏ và đến đặt vấn đề nhờ Phòng TNMT kiểm tra.

Sổ cũ chưa cấp đổi lại có thể có phát sinh về diện tích, tỷ lệ loại hình đất. Xem thêm tại đây

Chú ý đên Nhân thân của chủ nhà: Mua phải của người có ý định, có nhân thân không đàng hoàng có nhiều nguy cơ.

Nhiều lúc bạn muốn tra cứu khu đất của mình ở có vị trí và hình dáng như thế nào, có bị ảnh hưởng quy hoạch gì không. Tuy nhiên các file bản vẽ quy hoạch chỉ có các file autocad mà thôi thì làm thế nào để xem bà hiểu được?

1- Cài đặt phần mềm Autocad trên máy tính của các bạn:

Cách cài đặt các bạn có thể tự tìm hiểu các clip chia sẽ hướng dẫn cách cài đặt autocad mới nhất nhé

2- Bạn có được file bản đồ quy hoạch:

Hoặc bạn tra trên mạng (với một sổ địa phương)> tra từ khóa “thông tin quy hoạch” trên gg/ tải app thông tin quy hoạch của địa phương đó:

• web: thongtinquyhoach.hochiminhciti.gov.vn… nhập tọa độ

Hoặc bạn xin được bản đổ từ người khác

Hoặc bạn tải file bản đồ cad được chia sẽ về giải nén, từ các nguồn:

• FIle bản đồ quy hoạch có thể tải về từ các thư mục chia sẻ như: file cad bản đồ quy hoạch quận ABC
• Ngoài ra một số quận huyện có hỗ trợ cho người dân bằng việc cung cấp các bản vẻ autocad quy hoạch rất chi tiết: Hiển thị cả lộ giới, khoảng lùi. Ví dụ như quận Gò Vấp- TP HCM, bạn có thể tự tìm và tải về trên đó cho tất cả các phường

3- Mở file cad quy hoạch đã tải về:

Những file chia sẻ có mật khẩu sẽ hiện ra như thế này

Click đúp vào file, điền đúng mật khẩu để giải nén file có đuôi .rar

Ví dụ pass giải nén: kientrucpho

Click vào  OK file sẽ chạy

4- Dùng chuột để phóng lớn vị trí cần xem:

Dùng bánh xe chuột để  Zoom (phóng)  lớn nhỏ, dùng lệnh (chữ) P (rồi) enter , nhấn và giữ chuột trái để di chuyển đến vị trí mình cần. Đây là những lệnh autocad cơ bản nhất để các bạn có thể di chyển đến vị trí khu đất mình cần xem

Như vậy là bạn đã có thể sử dụng được phần mềm autocad rồi đó.

Bản đồ địa chính là gì là một Bản đồ tỷ lệ lớn, là một trong ba bộ phận hợp thành của hồ sơ địa chính, bao gồm:

1. Bản đồ địa chính.
2. Sổ sách địa chính.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Được lập theo ranh giới hành chính của từng xã- phường- thị trấn. Thể hiện từng thửa đất và số hiệu của thửa đất, theo mục đích sử dụng (*). Trường hợp một chủ sử dụng nhiều thửa đất liền kề thì các thửa đất đó vẫn được thể hiện riêng biệt trên bản đồ địa chính.

Bản đồ địa chính chuẩn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Việc xác nhận không chỉ có giá trị với chủ sử dụng đất, mà quan trọng hơn chính là giá trị pháp lí của tờ bản đồ.

Về mặt quản lí nhà nước, bản đồ địa chính là cơ sở để triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc xem bản đồ địa chính giúp bạn xác định được số liệu từng loại đất theo mục đích sử dụng trong khu đất bạn quan tâm.

Khái niệm trích lục, trích đo bản đồ địa chính:

Trích lục bản đồ địa chính là một hình thức cung cấp, xác thực thông tin thửa đất, gồm:

• Số thứ tự thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất (xã, huyện, tỉnh);
• Diện tích thửa đất;
• Mục đích sử dụng đất;
• Tên người sử dụng đất và địa chỉ thường trú;
• Các thay đổi của thửa đất so với giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ thửa đất gồm: Sơ đồ thửa đất, chiều dài cạnh thửa

Trích đo địa chính thửa đất là việc đo đạc địa chính riêng đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính, kết quả của trích đo là mảnh trích đo địa chính.

Các trường hợp cần trích lục, trích đo địa chính:

Trích lục và trích đo địa chính mục đích phục vụ yêu cầu quản lý đất đai như: Cấp lại Giấy chứng nhận; Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giải quyết tranh chấp đất đai…

Đặc biệt: Khi bạn bốc nó sang Bản đồ quy hoạch sẽ có được tình trạng quy hoạch của thửa đất trong tương lai.

Trích lục trích đo bản đồ địa chính thửa đất không phải là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

(*) Mục đích sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lí phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất.

Lưu ý các app hay web thông tin trên mạng cũng chỉ có tính chất tham khảo do ảnh hưởng của việc cập nhật. Chính xác bạn vẫn nên UB phường xã, gặp phòng địa chính nhờ họ cung cấp thông tin, xem trên các bản đồ giấy nhé.

Các bạn chỉ quan tâm đến đất màu hồng tím(đất ở nông thôn và đô thị) và màu vàng cam (đất thương mại dịch vụ và đất công nghiệp), hoặc đất khu vực đan xen giữa 2 loại đất này sẽ rất hiệu quả do nhiều người  sẽ tập trung đến đó.

Chi tiết về ký hiệu các loại đất, bạn có thể search từ khóa ký hiệu loại đất  trên google.

Trên các trang website về quy hoạch:

Bạn có thể search các từ khóa, chẳng hạn “website hàng đầu về quy hoạch”… để tìm kiếm. Các website do địa chính công bố

Ví dụ:

Website MeeyMap.com và cả App Meey Map phiên bản Mobile dành cho Smarphone và các thiết bị thông minh. Thông tin có độ chính xác cao, với 2 lớp quy hoạch là Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (miễn phí) và Quy hoạch xây dựng (có thu phí). Trong đó tại Quy hoạch xây dựng bạn có thể check được đến từng thửa đất với các thông tin chi tiết: Diện tích, chức năng, chiều cao xây dựng… Chức năng làm mờ/rõ lớp nền rất trực quan… công cụ đo khoảng cách.

remaps.vn > tra cứu quy hoạch> bật định vị… phóng to thu nhỏ, nhấp vào lô đất cần kiểm tra sẽ hiện lên số tờ số thửa các thông tin liên quan… học thuộc các ký hiệu trên bản đồ

quyhoach.xaydung.gov.vn cổng thông tin quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị Việt Nam: Có thông tin quy hoạch tất cả các tỉnh thành, với mọi loại hình sử dụng đất.

app thongtin.land; guland.vn.

Xem quy hoạch Bắc Giang tại đây

Ở nhà vẫn xem được vị trí lô đất từ sổ đỏ:

Xem trên các app về quy hoạch.

Trên sổ đỏ có tọa độ X và Y của lô đất

Trên điện thoại, bạn tải app xem sổ đỏ . coi siir đỉ Pro, Tọa độ VN2000…

chọn tỉnh thành> nhập tọa độ XY: Nhập dãy số đầu tiên của X và dãy số cuối cùng của Y

nhấn nút xem sổ đỏ đã nhập là xong.

Kiểm tra tọa độ:

Bạn muốn biết chính xác vị trí định mua có đúng với sổ đỏ tương ứng hay không, tránh trường hợp xem đất 1 nơi sổ ở nơi khác.

Với các sổ mới thì tại trang 3 sẽ có thông tin BẢNG KÊ TỌA ĐỘ VÀ KHOẢNG CÁCH HỆ TỌA ĐỘ VN-2000. Với sổ không có tọa độ thì bạn yêu cầu chủ nhà nhà cung cấp bản trích lục trên đó sẽ có đầy đủ tọa độ.

Việc của bạn là tải app Hệ tọa độ VN-2000 về, nhập các tọa độ trên sổ, nhấn tìm kiếm sẽ nhận được tọa độ tìm kiếm và cả các kích thước tương ứng sổ đỏ ngay trên google maps luôn.

Bạn có thể chụp ảnh Bảng kê tọa độ và vào phần truy cập ảnh> máy sẽ quét lấy các thông số tọa độ, và chỉ cần ấn tìm kiếm là xong.

Bạn thậm chí còn sử dụng ứng dụng chỉ đường tới lô đất trên sổ.

Với một BĐS (kể cả có sổ đỏ đàng hoàng), xem trên 1 file/1 lớp nào đó là hoàn toàn chưa đủ để đánh giá các vấn đề về diện tích sử dụng bền vững, mục đích sử dụng đất… trong hiện tại và tương lai. Bất kể BĐS nào cũng đều được áp dụng 2 loại quy hoạch, chúng nằm đè lên nhau theo mục đích và nhiệm vụ khác nhau:

Quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất:

• Do Bộ TN&MT phê duyệt
• Có thời hạn từ 10-50 năm
• Về chức năng cho biết BĐS đó được dùng vào mục đích gì, đất ở hay thương mại, đất trồng cây đất công cộng hay đất quốc phòng
• Nếu chỉ xem quy hoạch này thì có thể lô đất bạn xem nằm trong đô thị, nhưng xem quy hoạch xây dựng mới phát hiện nằm ngay trên đường lớn sẽ mở.

Quy hoạch Xây dựng:

• Do Bộ XD phê duyệt
• Có thời hạn tùy theo các tỷ lệ khác nhau. VD tỷ lệ 1/5000- 1/50.000 thì từ 10-50 năm, 1/500 và 1/2.000 thì thời gian phụ thuộc vào nhu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư, thường 5 năm sẽ có sự thay đổi.
• Về chức năng cho biết BĐS đó được xây cái gì bên trên: Nhà dân, trường học, thương mại hay đường đi, cống đặt ở đâu, mấy tầng….
• Xem trên Quy hoạch định hướng tương lai để biết sau này có bị thay đổi/ quy hoạch lại theo nhu cầu của Chính quyền hoặc đề xuất của nhà đầu tư hay không (VD tại thời điểm 2021 là Định hướng sử dụng đất đến năm 2030).
• Xem trên đầy đủ các lớp: Quy hoạch, lộ giới

VD: Miếng đất có sổ đỏ bán giá khá rẻ, tuy nhiên khi check quy hoạch trên Meey Map thì thấy dính khoảng 50% vào quy hoạch xây dựng đường công cộng của xã, và khi tra Quy hoạch sử dụng đất thì nằm lọt thỏm trong kẻ vạch đường luôn.

VD: Kiểm tra quy hoạch là phải kiểm tra ở cả 3 file mới chính xác được: Có miếng đất kiểm trên bản đồ lớp Quy hoạch 1/2000 thì là đất dân cư hiện hữu> ok; Kiểm tra trên file lớp lộ giới cũng không dính> ok; Kiểm tra trên file Kế hoạch sử dụng đất mới phát hiện dính quy hoạch, nằm ngay ngã tư vòng xoay đường quy hoạch…

Xem thông tin trên sổ:

Theo điều 11, thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/5/2014, trên số sẽ được ghi trực tiếp thông tin quy hoạch, trong đó thể hiện rõ phần diện tích bao nhiêu, thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không. VD nếu 1 phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thì trong mục ghi chú của sổ sẽ ghi rõ: ___m2, thuộc hành lang bảo vệ công trình____

Tại cơ quan chính quyền:

Tại UBND xã, phường, thị trấn:

Đề xuất, cung cấp thông tin và được hỗ trợ tra cứu bản đồ quy hoạch. Cách này tốn thời gian công sức…

Tại VP đăng ký đất đai:

Theo điều 11 thông tư 34/2014/TT-BTNMT, bạn nộp phiếu yêu cầu để được cung cấp thông tin. Cách này độ tin cậy cao, hàm lượng thông tin nhiều, tuy nhiên mât nhiều thời gian

Lưu ý:

• Họ có thể chỉ trả lời bằng cách cho xem trên màn hình máy tính, có thể cho chụp ảnh màn hình và kết luận miệng
• Nếu yêu cầu bằng văn bản thì sẽ yên tâm hơn nhưng mất một số thời gian
• Họ chỉ trả lời trên cơ sở KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐÂT SỬ DỤNG ĐẤT HÀNG NĂM, còn định hướng sử dụng đất các năm tiếp theo

Tra cứu trực tuyến, tự tra cứu tại nhà:

Hiện nay hầu hết UBND các quận/ huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, trên đó đăng tải các thông tin về kế hoạch- quy hoạch sử dụng đất. Nhiều tỉnh còn có phần mềm xem quy hoạch riêng. Bạn hãy truy cập và nhập các thông số của thửa đất như số tờ/ số thửa/ tọa độ để ứng dụng/ website trả kết quả về.

VD tại Hà Nội, bạn  truy cập ” Cổng thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” của sở TNMT Hà Nội. Tại đây thông tin được cập nhật chi tiết theo từng quận, kèm theo bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch

Hiện có 5 phương pháp tự tra cứu:

1. Sử dụng trên google earth pro. Ở đây bạn có thể tải lên các file đuôi KML/KMZ (được kết xuất từ file thiết kế AUTOCAD) để tạo lập bản đồ cho riêng bạn để gắn quy hoạch chính xác trên thực địa
2. Sử dụng trên google maps với các điều kiện tương tự trên earth prro
3. Trên file Autocad/ PDF (được kết xuất từ Autocad)
4. Các App QH của 63 tỉnh thành
5. Trên các website trực tuyến, như: gulend.vn/ …

Để nâng cao trình độ, bạn nên tham gia các khóa học về tra cứu quy hoạch của các cơ sở đào tạo. VD tại quyhoachbatdongsan.com.

Theo quy định tại Điều 23- Luật Công chứng 2006 có hai hình thức tổ chức hành nghề công chứng là:

Phòng công chứng (PCC):

Là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tư pháp, do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập

Công chứng viên là công chức Nhà nước

Tên gọi thường là: PCC số 1, số 2…

Văn phòng công chứng (VPCC):

Là sự thể hiện mục tiêu xã hội hóa hoạt động công chứng. Công chứng viên (CCV) không phải là công chức nhà nước

Do một CCV thành lập hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân.

Do hai CCV trở lên thành hoạt động theo loại hình công ty hợp danh.

Giá trị của từng loại hình công chứng:

Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn không có sự phân biệt nào về giá trị công chứng giữa hai loại hình, CCV đều là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng, đều phải chịu trách nhiệm như nhau đối với văn bản công chứng do mình chứng nhận

Các PCC/VPCC có mỗi liên hệ liên thông với nhau, ở tất cả các tỉnh thành, biết được ai là người sở hữu sau cùng của BĐS, tình trạng BĐS

Bạn có quyền lựa chọn bất kỳ tổ chức công chứng nào để thực hiện hợp đồng, giao dịch. Ăn nhau là uy tín của PCC và đặc biệt là trình độ- kinh nghiệm của CCV.  Lưu ý phải CC tại các tổ chức CC trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đấtT

Thời hạn CC không quá 2 ngày làm việc (Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc)

Các giấy tờ chuẩn bị khi đi CC:

Người yêu cầu công chứng chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

• Bản chính giấy tờ nhà đất
• Bản chính giấy tờ tùy thân của cả hai bên
• Sổ hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân
• Giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền (nếu có)
• Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
• Dự thảo hợp đồng mà các bên chuẩn bị (hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).

Thủ tục được thực hiện như sau:

1. CCV kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
2. Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng CCV soạn.
3. Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và CCV công chứng hợp đồng.
4. Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.

Rủi ro khi chuyển nhượng đất đai dù đã có công chứng:

Hiện nay, có những trường hợp dù đã thực hiện việc CC nhưng vẫn gặp rủi ro pháp lý khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang. Một số rủi ro có thể kể ra như:

• Một căn nhà đem bán cho hai người, công chứng hợp đồng tại 2 tổ chức khác nhau mà cơ quan CC không phát hiện
• Khó khăn khi CC để phát hiện bên bán sử dụng giấy tờ giả nhằm lừa đảo
• CCV để sót người có quyền quyết định
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được CC, các bên đã giao nhận tiền, nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền, chưa giao sổ đất thì chủ đất đổi ý không muốn bán.

Điều này có thể xuất phát từ phía công chứng viên không tìm ra được những yếu tố không hợp pháp trong hợp đồng, dẫn đến gây ra hậu quả pháp lý không đáng có. Một lý do khác tạo nên rủi ro này đến từ phía các bên thực hiện hợp đồng đã làm trái nghĩa vụ đã cam kết.

Lừa đảo cố ý:

1. Giấy tờ giả.
2. Bán nhà đất khi đang bị kê biên tài sả, khả năng BĐS đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính….để tránh mất thời gian- BĐS dự định mua phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN).
3. Một lô đất nhưng bán cho nhiều người. Bạn có thể ra công chứng để yêu cầu họ kiểm tra sổ đỏ này còn không hay đã bán
4. Sổ một nơi đất một nẻo.
5. Có diện tích nhỏ hơn diện tích trên sổ.
6. Có tranh chấp gianh giới với nhà kế bên: Khi mua nên mời trưởng thôn và hàng xóm, quay video, ký tên điểm chỉ những người có liên quan; Nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh khiến việc cấp sổ đỏ gặp khó, bạn cứ nộp hồ sơ xin cấp GCN như bình thường. Điều 7- TT 33 năm 2017 của bộ TNMT quy định cơ quan NN chỉ được từ chối hồ sơ cấp GCN trong một số trường hợp nhận được yêu cầu từ một số cơ quan có thẩm quyền… trong đó không có trường hợp này, do đó phải tiếp nhận giải quyết. Nếu bị từ chối bạn đề nghị trả lời bằng văn bản. Điều 70- NĐ 43 năm 2014 quy định: Khi cấp GCN thì UBND cấp xã phường thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp… tại trụ sở UB và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh nếu có. Ngoài ra tại TT 25 năm 2014 của bộ TNMT cũng quy định: Các thửa đất đã được Địa chính xác định lập bản mô tả ranh giới mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp GCN, đồng thời khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử dụng đất liền kề. Trường hợp người này vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày; Như vậy về mặt thực tế đã đủ cơ sở pháp lý. Tuy nhiên cũng có trường hợp sau đó hàng xóm không ký giáp ranh và có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, khi đó đương nhiên thủ tục cấp sẽ phải tạm dừng, bạn cần tự tiến hành hòa giải với hàng xóm hoặc thông qua hòa giải viên hoặc gửi đơn đề nghị lên UBND xã. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu không thành bạn có quyền khởi kiện tại tòa án hoặc gửi đơn tiếp lên UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh. Cuổi cùng với đầy đủ bằng chứng, bạn có thể khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp sổ đỏ gây thiệt hại.
7. Bán qua vì bằng mà không qua công chứng.
8. Bán nhà dự án nhưng không có chứng thư bảo lãnh ngân hàng.
9. Bị nhiều người bố trí dàn cảnh nhiều người mua đầy giá lên cao.
10. Bán nhà ở xã hội trong khi chính người bán lại không đủ điều hiện mua.
11. Giả Ngân hàng thanh lý nhà đất
12. Giả danh chính quyền, chủ đầu tư uy tín lừa bán đất
13. Giả khách mua đánh tráo sổ đỏ.
14. Mua rồi không giao: Vệc không tiếp quản sử dụng ngay BĐS sau khi mua gây ra rất nhiều rủi do: Một người ở Sài Gòn mua 1 cái nhà ở Long Thành, mua xong giao tiền giao sổ, người mua cho người bán ở nhờ thêm 1 tuần nữa vì họ chưa tìm được nhà mới. Vì là nhà cấp 4 không có gì hết nên người mua nói người bán khi đi thì khóa cửa để đó khi nào xuống sau. Giờ họ ở 4 năm đuổi không đi. Họ là dân giang hồ còn người mua lại dân trí thức, làm sao đuổi được. Nhiều chuyện không nghĩ tới nhưng vẫn xảy ra. Kếu pháp luật đâu công an đâu nhưng đi xuống mà kiện, hơi sức ở đâu thời gian ở đâu, còn phải đi làm đi ăn. Rút ra dân địa phương ở đâu thì nên đầu tư BĐS ở đó, đừng có đi xa quản lý không được, hoặc chỉ làm khi có rất nhiều tiền chấp nhận rủi ro
15. Lừa tiền cọc:

• Người mua mất: Giao tiền đặt cọc cho Môi giới. Sau khi nhận tiền cọc thì Môi giới biến mất không rõ lý do, trong khi chủ nhà phủ nhận mối quan hệ với môi giới/ hoặc tại hợp đồng đã ký kết thì chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua.
• Ngay khi bạn mới đặt cọc mua 1 BĐS đã có người đến mua  lại giá rất cao đặt cọc số tiền lớn, rồi bên bán không chấp nhận bán cho bạn nữa, bạn sẽ phải đền cọc số tiền lớn hơn nhiều số tiền người bán trả cho bạn.
• Người bán mất: Người mua lợi dụng người bán thiểu quan tâm/ hiểu biết gài bẫy và áp dụng câu trong hợp đồng đặt cọc: Nếu… (VD diện tích thực tế không đúng với sổ) không đúng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và bên mua phải bồi thường. Họ đòi theo kiểu xã hội hoặc gài ký hợp đồng đặt cọc có CC> không bồi thường bên mua sẽ không ký hủy hợp đồng biến thành đất có tranh chấp.

Nhà trên đất không có thông tin trên sổ:

Bạn có thể mất tiền khi xây nhà vì không biết đến điều này:

Sau khi xây nhà xong bạn phải đưa toàn bộ thông tin của ngôi nhà vào sổ, gọi là bước Hoàn công.

Khi đó trên sổ sẽ có 2 tài sản giá trị được công nhận là đất và nhà trên đó.

Khi mua BĐS nếu trên sổ chưa có nhà thì bạn hãy thương lượng với chủ nhà làm thủ tục hoàn công trước khi giao dịch để tránh 3 rủi ro sau:

1. Tránh tranh chấp.
2. Không thực hiện hoàn công được> nhà không có giá trị pháp lý.
3. Không được đền bù nếu có quy hoạch.

Các chiêu thổi giá BĐS:

Tại sao có các đợt sốt ảo BĐS? Do 3 nguyên nhân sau:

1. Do giới đầu cơ thu gom và lên kế hoạch tạo nên lợi nhuận rất cao (100-400%) trong thời gian rất ngắn (vài ngày, 1 tuần đến 3 tuần)
2. Các DN ôm đất rất nhiều
3. Người dân địa phương găm đất tích lũy nhiều đất chờ cơ hội

Bạn phải biết 90% giao dịch BĐS là qua người môi giới .

Bên cạnh những người “Cò” đất có Tâm, mong muốn bạn mua được món hàng tốt có lợi nhuận trong tương lai (đẳng cấp được ghép váo hàng Lái, hàng Môi giới), thì ở góc độ tiêu cực Cò đất là loại nhiều chiêu trò nhất

Đây là các chiêu Cò đất hiện đang sử dụng:

Công tác chuẩn bị:

Lập phương án tác chiến cho một khu vực

Một người có nhiều tiền- uy tín- quan hệ làm Leader rộng tập hợp tất cả các nhóm môi giới nhỏ lẻ lại trong một hệ thống trên mạng xã hội Facebook, zalo, viber… để tìm hiểu chia sẻ:

• Tìm hiểu lịch sử văn hóa địa phương làng xã để sau này chém với khách gây lòng tin, cảm xúc 
• Hoàn cảnh của từng hộ dân
• Những lô đất chủ đất chưa muốn bán cũng được lập danh sách ảo, có khách hàng ảo đã đặt cọc mua như thật, để thống nhất giá trong toàn vùng và tạo khan hiếm giả
• Lấy thông tin xong xóa các số điện thoại của chính chủ rao bán
• Thống kê tất cả các diện tích, vị trí, giá cả
• Đặt cọc một số lô nếu hợp lý
• Lên kế hoạch tạo sóng trong bao lâu, kịch bản rút ra thời điểm nào

Hành động:

1-  Tung hàng loạt thông tin tích cực trên báo điện tử, đài, mạng xã hội, đồn thổi…  để dụ những người ít kinh nghiệm ham lợi nhuận nhảy vảo thị trường

2- Tạo khan hiếm giả. Tạo giao dịch giả

• Huy động hàng trăm người xếp hàng tranh mua bán, tạo khung cảnh nhộn nhịp
• Tranh mua giá cao hơn khách, nhanh hơn khách
• Nếu khách muốn mua đất trong danh sách ảo phải trả giá cao, mua lại của người đã đặt cọc trước (ảo)

3- Quây khách:

• Thống nhất giá, khách gặp Cò nào, TT môi giới nào giá cũng như nhau
• Xóa các số điện thoại của chính chủ rao bán quảng cáo nếu có
• Ngay khi có khách đến, mọi thông tin về khách như tên tuổi điện thoại sẽ được đẩy lên toàn hệ thống
• Thông đồng thổi giá trong toàn hệ thống, khách đi thăm dò tiếp chỉ nhận được chào giá cao hơn rồi phải quay lại cò ban đầu với các điều kiện bất lợi hơn, hoặc đã có người đặt phải mua lại, hoặc mua lô khác tương tự…

Với ngân hàng:

1. Yêu cầu NH cấp cho bạn 1 chứng thư đã hoàn tất mọi nghĩa vụ tài chính với NH, và yêu cầu NH trả lại bản gốc sổ hồng.
2. Bạn mang thêm CMT, hộ khẩu, giấy ĐK kết hôn lên chính quyền sở tại để xóa thế chấp

Nhata.net hy vọng các thông tin trong bài viết Các rủi ro khi mua một bất động sản có ích cho bạn!