Các hình thức mua bán bất động sản

Cùng Nhata.net thống kê một số hình thức mua bán bất động sản hiện hành:

Nếu không phải mua để ở để giữ tiền lâu dài, mà là kinh doanh thì bạn không nhất thiết phải sang tên mất thời gian và mất tiền thuế. Bạn hãy xem xét hình thức HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN, dạng toàn phần, có thù lao.

Khi đó mọi quyền liên quan đến BĐS liên quan đều do bạn định đoạt: Bạn cầm sổ đỏ và cái hợp đồng ủy quyền là bạn có thể chuyển quyền sử dụng cho người khác.

Trong thời gian ủy quyền, bên bán muốn bán phải nộp lại sổ cho phòng TNMT để cập nhật các thông tin ở trang 3 và 4, vì vậy không thể mua bán được.

Thời hạn ủy quyền được ghi trên hợp đồng. nếu không ghi thời hạn thì có hiệu lực tới 10 năm?. Nếu đến năm thứ 9 mà bạn vẫn muốn giữ thì bạn mang hợp đồng ủy quyền đi làm sang tên.

Chi phí cho 1 cái hợp đồng ủy quyền rất rẻ, chỉ khoảng 500k và trong vòng một buổi sáng là kết thúc.

Hãy cùng Nhata.net tìm hiểu về loại hình hợp đồng này:

Các vấn đề liên quan tới việc bên mua đất (anh M) trả tiền cho bên bán đất (anh B) để nhận quyền sử dụng đất nhưng thay vì công chứng sang tên lại chỉ lập hợp đồng ủy quyền:

Khi đó anh B trở thành bên ủy quyền, anh M là bên được ủy quyền (hay còn gọi là bên thứ 3) để thay mặt anh B đứng ra thực hiện các nội dung theo ủy quyền (Pháp luật cho phép).

Về phạm vi ủy quyền ở đây đương nhiên phải quy định toàn bộ các quyền lợi liên quan: Quyền sử dụng và các hoạt động liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn… thời hạn ủy quyền ___ năm (trong trường hợp các bên không tự thoả thuận được cũng như pháp luật không có quy định về thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 01 năm được tính từ ngày xác lập uỷ quyền).

Anh M có được nhận thù lao (NX: Nên có thù lao và mức phạt)/ hay không có thù lao…

Tuy nhiên lưu ý một số quy định của Pháp luật liên quan:

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc về anh B.

Do đó, việc này  tuy không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nhưng chứa đựng nhiều rủi ro đối với anh M.

1- Anh B đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Loại hình Hợp đồng ủy quyền cho phép anh B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

• Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (NX: nên nêu lý do hợp lý và đặ ra mức bồi thường cao hơn giá trị đất);
• Nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
• Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người bên được ủy quyền về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với bên được ủy quyền vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp bên được ủy quyền biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Do đó, khi anh B đơn phương chấm dứt Hợp đồng thì anh M có nguy cơ sẽ không được thực hiện các quyền trước đó mà các bên đã thỏa thuận.

Tuy nhiên việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng đồng vẫn phải có cả hai bên ký và phải có sổ đỏ gốc mới có thể thực hiện.

2- Hợp đồng hết thời hạn:

Hết thời hạn ủy quyền mà anh M chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và anh B từ chối gia hạn, thì sẽ anh M sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.

3-Hợp đồng bị tuyên vô hiệu:

Nếu có tranh chấp xảy ra, anh M phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc xuất trình đầy đủ các chứng từ thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dù có đầy đủ thì vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

4- Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực

Nếu một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự. Khi đó thửa đất sẽ là di sản thừa kế của anh B và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế (NX: Có thể quy định mức bồi thường đối với người được thừa kế).

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất có phải/ có được công chứng không?”, pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào?

Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP quy định:

” 1. Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi cư trú của họ công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Như vậy, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.

Lưu ý một việc liến quan đến thuế:

• Nếu hợp đồng không thù lao,  khi anh M bán căn nhà 10 tỷ thì thuế TNCN sẽ phải đóng gấp 2 tức là 4% tương đương 400tr
• Nhưng khi hợp đồng có thù lao chẳng hạn 500k, thì khi đó người được ủy quyền sẽ không phải đóng thuế 2% nữa, chỉ cần đóng thuế trên thu nhập 500k tương đương khoảng 35k mà thôi.

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất đã được công chứng được pháp luật bảo vệ như thế nào?

Với những BĐS lớn, người bán phải nộp 2% thuế TNCN của giá trị chuyển nhượng BDS.

Nhưng nếu bạn sở hữu một công ty, mà công ty chỉ sở hữu BDS duy nhất này, thì bạn bán luôn công ty. Khi đó bạn chỉ phải nộp 0,1% trên giá trị cổ phần/\vốn góp vào công ty.

Số thuế phải đóng sẽ thấp hơn rất nhiều.

Bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều tiền khi biết điều này.

Trường hợp 1: mua bán với những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như vợ và chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ, anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 tài sản ( 1 nhà ở, 1 thửa đất), khi chuyển nhượng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

 

Ưu điểm: 

• Giúp cho Người mua mượn thẳng số tiền còn thiếu từ Ngân hàng. Và thế chấp bằng chính BĐS định mua.
• Giúp cho Người bán dế bán hơn, nhiều người tiếp cận được hơn.
• Giúp minh bạch thông tin hơn. Khi NH tham gia vào hợp đồng giao dịch, với vai trò là Bên tài trợ tài chính, NH sẽ có quyền lợi liên quan (vì BĐS sẽ được thế chấp tại NH), do đó NH sẽ phải thẩm định kỹ các yếu tố:
  • Thẩm định về giá,
  • Thẩm định về tính pháp lý,
  • Thẩm định về quy hoạch,
  • Thẩm định về năng lực tài chính của Bên mua,

Nhược điểm:

• Đây là hình thức giao dịch khá mới mẻ, nhất là tại vùng nông thôn. nhiều người bán BĐS chưa an tâm.
• Thời gian từ lúc công chứng hợp đồng mua bán đến khi giải tỏa số tiền cho Bên mua sẽ phụ thuộc vào thời gian ra giấy chứng nhận mới của cơ quan nhà nước (theo thực tế từ 30 -45 ngày). Thời gian này có thể nhiều người Bán vẫn chưa hài lòng cho lắm, cho dù chờ 30 – 45 ngày đối với một giao dịch bán một BĐS là hoàn toàn có thể chấp nhận được.

Quy trình mua bán BĐS bằng hợp đồng 3 Bên:

1. Giai đoạn tư vấn và thẩm định

– Tại giai đoạn này NH sẽ tiến hành gặp gỡ tư vấn về quyền và nghĩa vụ của các Bên.

– NH cũng sẽ thẩm định năng lực tài chính của Bên mua, đồng thời thiết kế phương án vay vốn, lộ trình trả nợ phù hợp nhất.

– NH bổ túc hồ sơ định giá (nếu các bên đã chốt xong phương án mua). Lưu ý: tại giai đoạn này 2 bên có thể tiến hành giao nhận tiền đặt cọc.

2. Giai đoạn xúc tiến giao dịch

• Phía NH ra thông báo cấp tín dụng cho Bên mua dựa trên kết quả thẩm định toàn diện (năng lực tài chính, giá trị định giá của BĐS giao dịch, pháp lý, …). Bên bán sẽ biết được phía NH cho vay bao nhiêu tiền, thời hạn vay, phương thức trả nợ, …
• Sau khi có được thông báo cấp tín dụng, Bên Mua đã có thể tiến hành thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán theo quy định của Luật. Tại bước này. Bên mua có thể thanh toán tiếp phần giá trị còn lại cho Bên bán (trừ phần NH cho vay).
• NH sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng tín dụng 3 Bên. Sau khí ký đầy đủ đại điện hợp pháp của 3 Bên, NH sẽ tiến hành giải ngân số tiền đúng bằng phần tiền còn lại phải thanh toán vào tài khoản của Bên Bán. Ngay tại thời điểm nàyBên bán đã được hưởng lãi phát sinh theo sản phẩm huy động tiền gửi tương ứng với kỳ hạn gửi của NH. Tuy nhiên phần tiền giải ngân này vẫn sẽ bị phong tỏa lại cho đến khi hoàn tất giai đoạn 3.

Lưu ý quan trọng:

• Toàn bộ các hồ sơ liên quan đến tài sản giao dịch sẽ được phía NH và có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên chuyển bộ căn cứ theo hợp đồng 3 bên đã ký.

3. Hoàn tất quá trình giao dịch:

• Sau khi BĐS giao dịch đã được sang tên đăng bộ. NH tiến hành thực hiện hợp đồng thế chấp với Bên mua (Bên vay).
• Sau bước công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo thành công. ABBank sẽ tiến hành giải tỏa tài khoản của Bên Bán.
• Tại thời điểm này. Bên Bán có toàn quyền định đoạn số tiền trong tài khoản của mình.

Vấn đề đặt ra là khi bạn đưa tiền đặt cọc tương đương với số tiền nợ ngân hàng cho người bán thì họ có đưa tiền đó vào NH để rút sổ ra, và rút được sổ ra thì họ có cùng ra VPCC với bạn  hay không.

Và để ngăn chặn rủi ro, bạn có một số phương án tham khảo sau đây:

Phương án 1:

Bạn mời luôn CCV đến NH để chứng kiến luôn một thể việc trao tiền giải chấp (luật cho phép), rồi thực hiện luôn việc lập hợp đồng CC.

Có thể phải kiểm tra thêm bên Địa chính xem có phát sinh vấn đề kiện cáo tiền bạc- pháp lý trong thời gian sổ ở trong NH hay khôn

Phương án 2:

Đề xuất với NH được mua lại miếng đất và treo lại ngân hàng toàn bộ số tiền bên bán phải trả NH. Đề xuất trả chi phí để NH đứng ra làm mọi thủ tục giải chấp công chứng sang tên cho bạn.

Phương án 3:

Nếu số tiền nợ ngân hàng không quá lớn, hai bên lập hợp đồng đặt cọc rồi ra ngân hàng giải chấp lấy sổ và cùng ra công chứng luôn trong ngày.

Hình thức CC 3 bên:

…….

Có hai loại hình bất động sản được đưa vào đấu giá

• Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh
• Đấu giá từng nền đất từng căn hộ

Mỗi loại hình sẽ có các phương thức đấu giá đặc thù khác nhau

Đấu giá từng nền đất từng căn hộ:

Phát triển mạnh ở các khu vực nông thôn. Hiện (2021) rất nhiều nơi đang triển khai hình thức này, ở Thái Bình, Hải Dương, Thanh Hóa… Mục đích thu tiền về nghân sách NN, đồng thời phục vụ chiến lược phát triển hạ tầng- kinh tế xã hội- đời sống của người dân trong khu vực

BDS loại này rất an toàn: Có sổ, được quy hoạch 1/500 bởi chính quyền, được phát triển đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích

Hình thức đấu giá bằng lời

Thường người tham gia đấu giá theo đội nhóm, góp tiền từ vài trăm triệu vào, mục đích sao cho được nhiều BĐS nhất

Đối tượng mua lại rất đa dạng: Người dân sở tại, nhu cầu tích lũy tài sản, người thành phố xa quê, giao cho sàn BĐS… tiềm năng tăng giá rất cao.

Tham khảo kênh  PHẠM VĂN NAM OFFICIAL

Tham khảo quy định của UBND TP .Hà Nội ban hành Quy định về đấu giá QSDD để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn kèm theo Quyết định 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020.

Theo đó, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

(1) Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai.

“Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất 1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. …”

(2) Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện đối với từng thửa đất. Thửa đất đưa ra đấu giá theo quy định tại (1) phải có từ 02 người đăng ký tham gia đấu giá và 02 người trả giá trở lên.

(3) Trường hợp đưa ra đấu giá nhiều thửa đất cùng một đợt được thực hiện theo quy định tại (2).

(4) Trường hợp thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại (1) mà không có người đăng ký tham gia đấu giá hoặc chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá hoặc chỉ có 01 người tham gia đấu giá hoặc chỉ có 01 người trả giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Đấu giá để thực hiện dự án:

Để làm được điều này cần cần kiểm soát quản lý 3 vấn đề sau

1. Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư tại báo cáo khả thi
2. Đánh giá năng lực nhà đầu tư, nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án theo cam kết
3. Ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất xung quanh làm nhiễu loạn thị trường, như đã từng xảy ra tại Thủ Thiêm

Hiện luật đấu giá tài sản 2016 chưa cập nhật được các nội dung trên.

Đang cập nhật…

Nhata.net hy vọng các thông tin trong bài viết Các hình thức mua bán bất động sản có ích cho bạn!