Quản lý chi phí xây dựng nhà phố bao gồm có được tổng mức chi phí dự kiến và giám sát điều chỉnh để kết quả không bị vượt tổng mức dự kiến.
Chi phí dự kiến:
Để biết chính xác đến cộng trừ 5% bạn phải có bản vẽ đầy đủ, lên khối lượng và đơn giá chi tiết, thường phải do các kỹ sư kinh tế xây dựng có kinh nghiệm lập ra.
Tại đây WeNhaYeu giới thiệu với bạn phương án khái toán gần đúng (cộng trừ 10%) để bạn chuẩn bị tài chính cho ngôi nhà tương lai
Chi phí dự kiến dựa trên 2 loại thông số về diện tích: diện tích sử dụng (ví dụ nhà 100m2 một trệt một lầu là 200m2), và diện tích xây dựng quy đổi.
Phương án sau đây tính tổng mức dựa trên diện tích xây dựng quy đổi nhân với suất đầu tư.
Ví dụ với 1 nhà 5x20m xây 3 tầng 1 tum, móng ép cọc:
| Cấu kiện | Dài (m) | Rộng (m) | Hệ số quy đổi | Diện tích quy đổi (m2) |
| PHẦN HẦM | ||||
| Bán hầm | 50% | |||
| Hầm từ 1,5-2,0m | 100% | |||
| Hầm trên 2,0m | 150% | |||
| PHẦN MÓNG | ||||
| Móng đơn bao gồm bể phốt | 20 | 5 | 30% | |
| Móng băng bao gồm bể phốt | 20 | 5 | 40% | |
| Móng ép cọc bao gồm bể phốt (cọc 6m, sâu hơn tính thêm) | 20 | 5 | 50% | 50 |
| Khoan nhồi | 20 | 5 | 100% | |
| Móng bè | 100% | |||
| TẤM SÀN XÂY DỰNG | ||||
| Tầng 1 | 20 | 5 | 100% | 100 |
| Tầng 2 | 20 | 5 | 100% | 100 |
| Tầng 3 | 20 | 5 | 100% | 100 |
| Tầng tum | 3 | 5 | 100% | 16 |
| Sân thượng bê tông (bao gồm chống thấm, chống nóng, lát gạch bảo vệ) | 20 | 5 | 50% | 50 |
| Giếng trời >10m2 | -50% | |||
| Mái ngói vì kèo thép | 75% | |||
| Bê tông dán ngói | 130% | |||
| Bê tông riềm mái | 50% | |||
| Mái khung sắt lợp ngói | 30% | |||
| Cộng | 416 (m2) |
Suất đầu tư xây dựng 2023: Phần thô 3.500k/m2; cả hoàn thiện 7.000k/m2, với các chủng loại vật tư cơ bản như sau:
- Thép Hòa Phát; xi măng Hà Tiên.
- Cát vàng 1.4 cho xây trát và 1.8 cho bê tông; gạch tuynel.
- Dây điện Cadivi; ống nước Tiền Phong/ Bình Minh.
- Chống thấm vệ sinh và sân thượng chuẩn 3 lớp.
- Trần thạch cao Vĩnh Tường; bột bả Việt Mỹ; sơn Jotun; cửa đi và cửa sổ nhôm Xinfa Việt 1.4mm- kính cường lực 8mm; tay vịn thang căm xe 7cm kết hợp kính cường lực 10mm; đèn Rạng Đông; ổ cắm và công tắc Sino; thiết bị vệ sinh VTATO loại 1; ốp lát vệ sinh gạch xương đá 30x60 và lát sàn 80x80;
- Giá chưa bao gồm nội thất như bàn, ghế, giường, tủ...
Như vậy nếu cả hoàn thiện (chưa có nội thất) ước 416m2 x 7.000k/m2= 2.912.000k
Chi phí thiết kế, thủ tục thêm ~3%.
Thị phạm 1 nhà 2 tầng không tum thi công năm 2023:
| Cấu kiện | Dài (m) | Rộng (m) | Hệ số quy đổi | Diện tích
quy đổi (m2) |
Giá thực hiện theo bóc tách chi tiết (k) |
| Móng ép cọc. bao gồm 1 bể phốt | 16 | 4.35 | 50% | 34,8 | 225.380 |
| Tầng 1 | 16 | 4.35 | 100% | 69.6 | |
| Tầng 2 | 15,6 | 4.35 | 100% | 67,9 | |
| Mái bằng bê tông: Chống thấm, chống nóng, lát gạch, ô kính cường lực | 17.6 | 4.35 | 50% | 38,3 | 70.000 |
| Cộng | 210.6 | 1.227.915 |
Giá tính theo diện tích quy đổi: 210.6m2 x 7.000k= 1.474.000k, khá khớp với giá bóc tách chi tiết.
Lưu ý khi làm hợp đồng với tổ thợ làm nhân công:
Với tất cả các loại hợp đồng:
Không thể thiếu câu từ trong hợp đồng:
Tuân thủ theo đúng Tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước công bố hiện hành (vì bạn không thể mô tả hết các yêu cầu, trong khi trong bộ tiêu chuẩn đã được cơ quan QLNN xây đựng chi tiết và hết sức đầy đủ), và các yêu cầu khác nếu có từ bên A.
Bên B có trách nhiệm lập, trình bên A ký và bảo quản Sổ NHẬT KÝ THI CÔNG. Trong sổ ghi đầy đủ các nội dung phát sinh trong ngày bao gồm:
- Số lượng người làm, công việc liên quan (liên quan đến theo dõi tiến độ thi công).
- Các yêu cầu đề xuất từ hai bên.
- Khối lượng phát sinh so với điều kiện ban đầu của Hợp đồng.
- Nghiệm thu với các hạng mục/ cấu kiện TRƯỚC KHI BỊ CHE KHUẤT bởi công đoạn kế tiếp. Bên A có quyền từ chối không tthanh toán với các khối lượng được nghiệm thu.
Quy định cụ thể một số biện pháp thi công và các gián đoạn kỹ thuật bắt buộc:
- Biện pháp thi công móng, tầng hầm nếu có.
- Phải đủ 2,5 sàn cốp pha đà giáo. Cốp pha đà giáo dùng chủng loại cũ mới ra sao.
- Sau khi đổ xong bê tông tấm sàn phải dừng thi công kết hợp bảo dưỡng sau mỗi 2h trong 3 ngày liên tiếp.
- Tuân thủ chế độ dưỡng ẩm từ 3-7 ngày với bê tông, tường xây, vữa trát.
- Xây gạch đặc ở chân tường và các vị trí gắn cửa; đóng lưới chống nứt ở những nơi tiếp giáp tường và bê tông, cũng như các vị trí đi đường ống điện nước.
- Đổ bê tông giằng những nơi tường hở như ban công, sân thượng.
- Đổ gờ sân thượng để chống nứt.
Quy định tỷ lệ hao phí với các loại vật tư chủ nhà mua.
Loại Hợp đồng thuê nhân công nề:
Bên A rất dễ bị tính thêm các khoản phát sinh. Thường thì nhóm thợ nhận giá theo m2, ví dụ 1.300.000 đ/m2. Tuy nhiên nếu không trao đổi trước/ không lưu ý trong hợp đồng, bạn có thể chịu thêm các phát sinh, mức lên tới 150-250.000 đ/m2 nữa cho các chi phí sau đây:
- Xây móng chỉ sâu<= 1,2m.
- Xây bể phốt chỉ <= 3,0 m3.
- Diện tích ốp bếp, ốp khu WC chỉ <= 10m2.
- Xây bao mái cao chỉ<= 30 cm.
- V.v...
Tóm lại nên đưa ra bảng phụ lục giá trị nhân công dự kiến.
Loại hợp đồng nhân công điện- nước:
Thường nhóm thợ nhận ....K/m2 sử dụng (ví dụ 180k/m2 thời điểm 2023). Bạn lưu ý làm rõ các nội dung sau đã bao gồm hay là phát sinh:
-
- Phần sân thượng, mái có tính thêm số lượng m2 không, nếu có thì tỷ lệ là bao nhiêu %.
- Trách nhiệm lắp toàn bộ thiết bị nước: sen vòi, máy giặt, máy sấy, máy bơm, xí, lavabo, tủ gương lavabo, chậu bếp...
- Trách nhiệm lắp toàn bộ các thiết bị sử dụng điện: đèn, quạt, bếp, hút mùi, thông gió, đèn sưởi...
- Trách nhiệm bảo quản, sử dụng và bồi hoàn nếu số lượng vật tư thiết bị kiểm đếm thực tế khi nghiệm thu ít hơn so với số lượng được giao. Trách nhiệm trả lại hàng cho người bán để có số liệu đối chiếu.
- Trách nhiệm với hàng hóa bị hư hỏng do lắp đặt/ bảo quản không đúng cách. Trách nhiệm bồi hoàn hàng hóa bị mất nếu không có phương án bảo vệ tốt, hoặc không bàn giao cho người có trách nhiệm trông coi.
- Hệ thống Camera có dây/ không dây?
- Hệ thống điều hòa không khí?
Việc làm rõ sẽ tránh các khoản phát sinh khi thanh quyết toán.
